레고랜드 사태라고 들어보셨나요? 뉴스에서 계속해서 레고랜드 얘기가 나오고 있습니다. 경제에 관심이 없는 분들이라면 이 뉴스를 봐도 낯설고 이해가 안 되는 경우가 있을 겁니다. 레고랜드 관련 뉴스 및 경제 뉴스를 보시면 PF라는 단어가 계속해서 나오는 걸 아실 수 있습니다. 레고랜드 사태를 이해하기 위해서는 먼저 PF 프로젝트 파이낸싱을 아셔야 합니다.
이번 포스팅에서는 PF에 관한 설명 그리고 레고랜드 사태가 일어나기 전 시작에 대한 설명을 드리겠습니다.
PF(프로젝트 파이낸싱)이란?
PF는 프로젝트 파이낸싱의 약자입니다. 쉽게 말씀드리면, 무슨 일을 진행할 때 돈을 조달하는 일을 프로젝트 파이낸싱이라고 하며 개발 금융이라고도 합니다.
PF 특성
집을 사거나 건물을 살 때 그 집 또는 건물을 담보로 잡고 자금 조달을 합니다. 그런데 PF의 담보는 미래의 사업성을 보는 것입니다. 즉, 미래 사업성을 보고 미래의 현금흐름을 담보로 자금을 조달하는 방식입니다.
예를 들어 땅 위에다가 대규모 건물을 짓게 되면, 땅을 사는 데도 돈이 들고 건물을 짓는 데도 돈이 들어갑니다. 하지만 수익이 나는 시점은 분양할 때 그리고 사업이 운영될 때입니다. 이렇게 분양하기 전까지는 돈이 필요한데, 그 돈을 미리 빌려오는 게 PF의 특성입니다.
건물은 아직 올라가지도 않았으니 담보가 되지 않습니다. 근데 땅을 사기 전에 PF로 돈을 빌릴 수가 있습니다.
무엇을 담보로 빌려줄까요? 앞서 말했듯이 미래에 이 건물이 레고랜드일 수도 있고 빌딩일 수도 있기 때문입니다. 즉, 미래에 들어오는 돈을 담보로 해서 돈을 먼저 빌려오는 것입니다.
아까 예시로 돌아와 땅 위에 건물을 짓는 과정을 생각해보겠습니다. 땅에 건물을 지으면, 사업비가 들 겁니다. 땅을 계약을 할 때는 계약금 필요합니다. 그다음에 땅값 내야 되고, 그다음에 건설비가 듭니다.
그리고 각종 이자 비용이 들면서 사업비는 계속 올라갑니다. 그러면 더욱 돈이 필요해집니다. 그래서 돈을 빌려와야 되는데 분양을 해야 돈을 벌죠? 분양은 언제 할까요?
착공을 하고 나서 분양을 시작합니다. 중도금 같은 게 텀이 있어 들어오죠. 근데 이 사이에 갭에 필요한 돈이 필요한데 그게 프로젝트 파이낸싱이라고 보면 됩니다.
PF로 이렇게 미리 돈을 당겨와서 분양 이 되고 분양 대금이 들어올 때 조금씩 갚아나가는 방식입니다. 그리고 마지막에 현금 흐름이 생기면 다 갚게 되는 것이 프로젝트 파이낸싱이라고 보면 됩니다.
SPC(Special Purpose Company)
PF 하려면 이 프로젝트를 벌리려면 레고랜드를 짓거나 빌딩을 짓거나 할 때는 그 프로젝트 파이낸싱에 주체가 있습니다. 사업 주체는 시행사 또는 투자자들일 수도 있습니다. 근데 이들이 일종의 SPC라는 회사를 만듭니다.
이 SPC는 우리가 아는 파리바게트 회사가 아니라 Special Purpose Company 해서 특수목적법인입니다. 즉, 레고랜드를 만들기 위한 특별한 페이퍼 컴퍼니를 하나 만들어서 여기다가 투자를 하게 되는 겁니다.
그래서 돈을 빌릴 때도 이 페이퍼 컴퍼니를 명목으로 해서 돈을 빌립니다. 그런데 아까도 말씀드렸지만 이 SPC가 나중에 하게 될 땅 위에 이런 레고랜드를 짓는다고 사업 계획서만 한 장 딱 내밀면 누가 돈을 빌려줄까요?
어림도 없겠죠. 그래서 뭘 하느냐, 미래 현금 흐름을 보여주고 투자자들에게 신용 즉, 신용 보강해줍니다.
신용보강
신용 보강은 말 그대로 누군가 여기서 돈을 빌리고 만약에 이 SPC가 돈을 못 갚게 되면 내가 대신 갚아줄게라는 것 입니다. 그래서 주체의 신용이 되게 중요합니다.
신용 보강은 예를 들어서 1천억짜리 프로젝트를 하는데 이 보증을 개똥이네서 한다고 하면 사람들이 여기다 투자를 안 해주겠죠? 당연히 안 하죠.
신용 보강을 국가 지자체가 해준다면요? 강원도가 해준다면 말이 달라지겠죠. 레고랜드 같은 경우 강원 중도 개발 공사라는 걸 만들었습니다.
하지만 강원 중도 개발 공사를 만들었는데, 이름만 강원이 들어갔지 페이퍼 컴퍼니 SPC죠. 어떠한 실적을 쌓고 있는 기업이 아니잖아요? 그럼 뭘 보고 돈을 빌려줄까요? 볼 게 없으니 안 빌려주려고 하겠죠.
근데 그 강원 중도 개발 공사 뒤에 강원도가 있게 된다면 어떨까요?
강원도는 대한민국의 지자체입니다. 설마 강원도가 망하겠나? 상상할 수 없는 일이죠. 그래서 이렇게 약 250억 원 정도를 유동화해서 돈을 빌립니다.
신용을 강원도가 보강을 해줬기에 많은 사람들에게서 자금을 빌린 겁니다.
이렇게 잘 자금 조달이 되고 사업이 진행하면 아무런 문제가 없었겠지만, 이러한 약속을 강원도에서 배 째라고 시전 하게 되면서 문제가 커지게 되면서 '레고랜드 사태'가 일어나게 됩니다.
일단 이번 포스팅에서는 PF에 관한 설명으로 마치며, 다음 시간에 레고랜드 사태에 대해서 말씀드리겠습니다.