지난 7월 말에 충청남도 내포신도시를 임장 하면서 느낀 점들을 기록해보았습니다. 아무래도 지방 소도시이다 보니 많은 정보가 없기도 하지만, 충청남도의 신도시인만큼 관심을 갖고 변화를 지켜보는 것도 좋을 것이라고 생각해 둘러보고 왔습니다.
지역 소개
내포신도시의 특이한 점은 홍성군과 예산군이 합쳐진 도시로 두 개의 도시를 합쳐서 보는 것이 좋습니다.
지방 소도시임에도 관심을 갖게 된 이유가 바로 이 두 도시의 인구 합이 10만이 넘기 때문입니다. 홍성군 인구수는 약 9만 8천 명 + 예산군은 약 7만 6천 명 의 도시로 둘을 합치면 대략 17만 4천 명 정도의 인구수로 보시면 되겠습니다. 17만 정도의 도시라면 서산과 비슷하다고 볼 수 있겠습니다.
물론 홍성군과 예산군의 모든 사람들이 내포신도시로 유입될지는 지켜봐야겠지만 앞으로 발전한다면 지속적인 인구유입은 가능하다고 봅니다.
단지 임장기 / 느낀 점
충남 내포신도시 1차 대방 엘리움 더 퍼스티지 - 868세대 / 총 15동/ 2023.01.
저층은 현재 무피로 거래되는 게 많이 보이네요. 예산군에 위치하며, 내포신도시 진입 쪽에 위치하여 다소 동떨어진 느낌을 받았습니다. 특히나 뒤쪽은 논, 밭뿐이라 앞으로도 상권이 형성되려면 오래 걸릴 것 같아 보이더라고요.그나마 근처에 학교가 있다는 장점을 꼽을 수 있는데요. 입지적으로 외각에 위치하여 접근성이 떨어져 아쉬움이 느껴졌습니다.
내포신도시 EG the1 1차 - 892세대 / 총 13동 / 2017.12.27.
이지더원 1차는 2017년 아파트로 5년 정도 된 준신축이라고 볼 수 있는데요. 앞선에 봤던 대방보다는 위치가 낫지만 학군이 형성이 안된 점이 아쉽습니다. 그리고 아파트 상가가 반은 비어있는 모습을 볼 수 있었습니다.
이번 대세상 승장 때 함께 가격이 상한 것을 보면 유동성의 힘이라고 해야 할까요? 그럼에도 관심을 갖게 된 이유는 이지더원 2차가 분양하기 때문인데요.
내포신도시 EG the1 2차 - 817세대 / 총 13동 / 2022.09.
이지더원 1차 바로 옆에 위치한 2차 아파트는 현재 분양권 거래 중 여기도 분양권 피가 높지 않으며 마피도 예상됩니다. 이러한 분양권 가격이 낮은 이유는 아무래도 입지 때문일 텐데요. 하지만 2차가 분양되고 향후 발전한다면 학군이 들어서고, 상권이 형성된다면 괜찮아 보입니다. 특히 1차 바로 옆에 위치했기 때문에 향후 1차, 2차 아파트 가격 흐름은 같이 갈 것으로 예상됩니다. 그나마 이지더원의 장점으로 꼽자면 외각 쪽 동들은 산 뷰가 나올 것으로 보이네요. 실거주로 선호하는 입지가 아니라면 현재 투자물건으로써도 보수적일 수밖에 없는 아파트로 보입니다.
효성해링턴 플레이스 - 915세대 / 총 9동 / 2014.09.
915세대로 꽤 큰 단지로 앞선 아파트들보다 상대적으로 입지는 좋아 보였습니다. 하지만 살짝 아쉬움이 남았었는데요. 첫 번째로 고등학교 뒤편에 위치하여 초등학교는 생각보다 거리가 있으며, 상가 접근에도 조금 거리가 있어 아쉬움이 있었습니다. 사실 단지 내 분위기도 보러 가고 싶었지만 힘들어서 포기했던 단지네요.ㅎ 저에게는 무난 무난한 정도의 아파트로 기억됐었습니다.
한울마을 모아엘가 - 1260세대 / 총 15동/ 2016.04.
현재 2위 정도 인기 있는 한울 마을 모아엘가 아파트입니다. 연식도 4년식 신축급 그리고 1000세대가 넘는 대단지 확실히 1000 세대가 넘어가면 아파트 단지 느낌이 좀 다릅니다. 몬가 더 거대한 느낌이랄까요?
단지 내에 주차를 몇 개 할 수 있었는데, 그냥 지상 주차를 없애고 지하로 다 빼는 게 낫지 않았을까? 하는 아쉬움이 있습니다. 대 단지인 만큼 쾌적한 단지 조성을 느낄 수 있으며, 초등, 중학교도 비교적 가까운 곳에 위치했습니다. 특히 상가가 가장 가까운 곳에 위치한 장점이 있습니다.
정문 입구 바로 건너편 개인 큰 마트가 있는데요. 이것이 아주 큰 장점으로 보였습니다. 아직 내포신도시에는 대형 브랜드 마트가 없기 때문입니다. 앞으로 대형마트가 들어온다는 소식은 있지만 언제가 될지 모르는 지금 시점에서는 이렇게 상권이 가까운 모아엘가는 매리트가 클 수밖에 없다고 봅니다.
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특히나 이곳 상권은 내포신도시 상권 중 가장 좋은 입지 상권입니다. 보시다시피 항아리 상권으로 학원, 병원, 편의점, 파리바게트, 베스킨, 은행, 마트 등 모든 층이 꽉 차있는 것으로 보아 수요가 확실히 있다는 걸 알 수 있었습니다
사실, 내포신도시 중간라인에 더 큰 상가건물이 많이 있습니다.
이러한 입지적 장점 때문에 한울 모아엘가는 계속해서 수요가 있어 상위권의 아파트로 계속 자리 잡고 있을 거 같습니다.
내포신도시 경남아너스빌 - 990세대 / 총 11동 / 2016.01.
내포신도시의 대장 아파트로도 불리는 경남아너스빌입니다. 세대수는 조금 더 적지만 중요한 건 입지가 깡패인 아파트라고 볼 수 있습니다. 초등학교가 바로 옆이라 길을 안 건너도 되며, 상가와도 거리가 가깝습니다. 내포초등학교, 내포중학교, 홍성고등학교 모두 가까우며, 편리함도 다 갖춘 아파트라고 볼 수 있는데요. 단지에 들어가서 살펴보니, 지상 주차장이 없어서 확실히 모아엘가보다 쾌적하며, 아이들이 많이 뛰어노는 걸 볼 수 있었습니다. 아이를 가진 부모님들은 경남아너스빌을 더 선호할 수밖에 없겠더라고요. 아파트 뒤쪽 산책 라인도 있어서 다른 아파트와 다른 유니크함이 있습니다. 이런 것 역시 이 아파트의 프리미엄으로도 볼 수 있겠네요.
모델하우스 방문
모아 미래도 모델하우스도 방문해봤는데요. 아직 2차 잔여세대가 남아있어서 친절하게 안내도 다 받고, 내포신도시의 관한 뷰도 듣고 배운 울 수 있었습니다. 내포신도시는 예산군과 흥성 군이 합쳐진 형태로 확실히 예산군의 위치한 아파트들이 입지가 홍성군보다 떨어짐을 느낄 수 있었는데요. 모델하우스에서도 홍성군의 아파트를 더 좋게 본다고 말씀하시더군요.
투자자들 역시 모아미래도 2차에도 관심이 많았다고 들었는데, 그 이유는 역시 분양가 때문인 걸로 생각됩니다.
모아 미래도 2차는 84 탑으로만 구성되어있으며, 보시다시피 B타입이 A타입보다 1천만 원이나 쌉니다.
모하를 직접 방문해보니 B타입은 무조건 방 1+방 2 확장을 해야 할 거 같은 느낌이 들었네요. 개별 방으로 쓴다면 구조상 꽤나 답답함을 느낄 거 같습니다. 그래서 확장이 필수로 보였는데요. 그에 반해 A타입은 확장해도 괜찮고 안 해도 나쁘지 않아 보였습니다.
모하에서는 B타입이 투자자들이 싸서 좋아한다고 얘기하는데요.
듣는 순간 '아 B타입이 많이 안 팔리나 보네..'라고 생각했습니다. 부린 이인 제가 느끼기에도 A타입이 낫거든요.
그래도 투자 입장에서 저렴한 B타입으로 투자 짱구를 굴리면서 옵션비용을 확인해봤는데요.
확장비 B타입이 더 비싼 걸 볼 수 있습니다. 어차피 확장은 무조건 해야 하는데B타입 확장비가 830만 원 비싸면;
A타입 대비 170만 원 밖에 안 싸다는 사실. B타입 매력도가 확 떨어짐을 느낄 수 있었습니다. 이렇게 되면 그냥 A타입 사는 게 맞는 듯하네요.
잔여세대는 역시나 저층밖에 안 남았고,그렇다면 혹시나 필로티 층이라도 있는지 물어보니 당연히 다 나갔더라고요.
1층 매물 리스트만 받았는데 B타입이 더 많이 남아 있던걸 보고 투자자가 B타입 관심이 많다는 말과 달리 '역시나 A타입이 인기가 더 많구나'를 확인할 수 있었습니다.
투자 관점에서 보자면 중요한 건 A타입 기준 로열층이라고 하면 3.3억인데(분양가)
하지만 지금 경남아너스빌이 3.7억 정도면, 일단 안전마진이 4천이라는 얘기인데요.
이렇게 보면 싸 보이지만...
다시 3.3억 + 발코니 확장을 하면 3.6억이 넘어가며, 에어컨 넣고 하면 3.7억 좀 넘을 거고. 중도금 이자 후불 1000 정도 잡고 3.8억이 넘어가게 됩니다. 현재 시세에서 입주까지 특이 사항이 없으면 4억은 좀 넘을 수 있겠으나 부동산 분위기가 안 좋다면 그것도 기대하기 어려울 수 있어 보입니다.
문제는 입지입니다. 모하에서는 '초고층 주상복합이 앞에 들어선다.', '파워센터에 대형마트가 들어온다.', '초등학교가 확정되었다.', '근처 옆에 산업시설도 들어선다.'라며 엄청나게 홍보를 열심히 하시지만 필터 할 건 필터 해서 보면, 초고층 주상복함이 들어서도 문제는 상가 채우는 게 쉬워 보이지 않습니다. 현재도 공실이 많은데 아무리 초고층 상가라고 해도 쉽지 않아 보입니다. 세종시 대형 상가만 봐도 쉽게 예상되는 문제입니다. 이미 도청 근처 큰 상가들도 꽉 채워지지 않은 상태에서 아무리 입주 아파트가 많이 들어선 다고 해도 시간이 꽤 걸릴 것으로 보입니다.
그나마 행복 회로 돌려보면 내포신도시에서 가장 높은 랜드마크 같은 주상복합이라 첨에는 인기가 있어 보이는데 의심이 드는 건 어쩔 수 없었습니다. 결국 초고층 주상복합을 빼면 개인적으로 미래도 1, 2차, 대방 엘리움 등 그럭저럭 보통으로 보였습니다. 당연히 예산군에 들어오는 새 아파트보다는 낫지만, '진짜 괜찮다.' 모이런 느낌은 잘 모르겠습니다.
특히나 이런 소도시 지방이라면 물려도 대장 아파트에 물리는 게 마음 편함으로막상 와서 도시 전체를 보고 둘러보니 크게 매리트를 느끼지 못했습니다.
내포신도시 향후 대장 아파트 예상
1차 디에트르
1474세대, 신축, 입지, 현재 완벽하고 가장 기다리는 청약일 거라고 봅니다. 분양가 간보느라 자꾸 늦게 분양하는 거 같은데
미래도 2차처럼 싸게는 안 나오겠지만 개인적으로 가격대만 적정하게 나와준다면 아주 인기가 많을 아파트일 것입니다.
청약으로 괜찮은 층을 가져간다면 투자물건으로서 가장 괜찮아 보입니다. 실거주 수요가 확실히 있어 보이는 곳입니다. 향후 청약 뜨면 한번 확인해봐야겠습니다.
끝으로
왜 자꾸 임장 하는 날이 비가 와서젖은 몸으로 차 타고 이동하고 걷고 힘들었습니다. 그리고 일요일이라서 중개소도 닫아서 중개소 의견을 듣지 못해 아쉬움이 많이 남는 임장이었습니다.확실히 작은 도시라 몇 시간이면 다 볼 수 있었고, 인터넷으로 훑어봤을 때는 이지더원 2차 분양권이 싸 보였는데 직접 둘러보니 싼 이유가 있어 보였습니다. 이래서 실제 임장을 하면서 도시 분위기를 느껴보는 게 중요하다는 걸 느낄 수 있었습니다.
향후 10년 뒤 내포신도시 방문해서 얼마나 변했는지 비교해보고 싶어지는 도시였습니다.
※위 내용은 개인적 견해와 공부한 내용을 기록하기 위한 것으로 투자를 권유하는 글이 아님을 알려드립니다. 이에 따른 투자에 대한 책임은 100% 본인에 있음을 강조드립니다.
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