서산은 17만 도시로써 정유회사와 다수의 대기업이 있는 도시입니다. 소도시임에도 부동산 하락기인 현재 상승 보합을 유지하고 있는 걸 보면 충분히 관심 가져볼 만 도시라고 생각하여 임장하고 온 후기들을 정리해보았습니다.
지역소개 및 매매가 / 전세가
서산은 당진 바로 옆에 위치해 있으며, 인구수 증가는 점차적으로 우상향 중이며, 세대수 역시 조금씩 늘어나고 있어 소도시임에도 앞으로의 발전이 기대됩니다.
위 그림을 보시다시피 2020년 바닥을 다지고 올라가고 있는 걸 확인할 수 있습니다. 이전에 포스팅한 '당진'과 사뭇 다른 모습입니다. 아무래도 입주물량의 차이가 가장 클 것으로 판단됩니다.
부동산 하락기임에도 이렇게 상승 보합인 도시들이 있다는 걸 모르시는 분들도 많으실 겁니다. 부동산은 흐름이 조금씩 다릅니다. 그렇기에 많은 도시들을 둘러보고 비교할 수 있으면 그만큼 투자할 수 있는 범위가 넓어질 수 있습니다.
이번 임장에서 현장의 분위기와 아파트들을 둘러보며 느낀 점들을 말씀드리겠습니다.
단지 임장기 / 느낀 점
e 편한 세상 서산 예천 - 936세대 / 총 11동 / 2017.02.
현재 서산에서 대장 아파트로 불리는 e 편한 세상 서산 예천입니다. 건폐율 20%로 단지 내 동 간 거리가 조금 좁게 느껴지긴 했으나, 내부 조경 및 커뮤니티가 잘 되어있음을 알 수 있었습니다.
아파트 정문 쪽 길 건너 서남 초등학교가 실제로는 2차 선정도 되는 좁은 도로기에 아이들이 통학하는 데에 큰 걱정 없이 보였습니다. 준신축에 입지도 좋아 보였는데, 중개소 사장님 역시 e 편한 세상이 서산에서 인기는 제일 많다고 하셨습니다.
서산 예천 효성해링턴 플레이스 - 808세대 / 총 9동 / 2016.10.
e 편한 세상 바로 옆 효성해링턴 플레이스는 서남초등학교와 거리가 조금 있습니다. 그렇다고 통학을 못할 거리는 아니지만 워낙 e 편한 세상이 초등학교와 가까워 이점이 비교됐습니다.
단지 내 주민을 위한 쉴 곳 편의시설은 넓게 잘되어있었습니다. 아직 길 건너편 푸르지오 더 센트럴이 건설 중이라 아파트 입구에서 나오면 뷰가 애매했습니다. 이점은 앞으로 푸르지오 더 센트럴이 완공되고 그 주변 상권이 발전될지에 따라 변할 것 같습니다. 또한, e 편한 세상과 한 블록 차이인데도 외각진 조용한 느낌이 들었습니다.
서산 예천 푸르지오 - 706세대 / 총 8동 / 2013.11.
단지 내부로 들어가지는 않았지만 지나가는 길에 본 푸르지오 아파트입니다. 대도로변 위치했으며, 주위에는 빌라로 쌓여 나 홀로 아파트 느낌 났습니다. 상권이 가까워 생활 시 편할 수는 있겠으나, 주변에 학군이 없고 특히, 초등학교 거리가 멀어 아쉬운 아파트였습니다.
예천 한성필하우스 - 847세대 / 총 12동 / 2012.10.
e 편한 세상이 입주 전 서산을 리드하는 대장 아파트였습니다. 총동수가 많아 세대수에 비해 대단지 느낌이 났습니다. 동 간 거리도 적당하며, 왜 인기가 많았던 아파트였는 지 알 수 있는 입지였습니다.
한성필하우스 아파트를 방문할 때마다 느끼지만 한성필하우스만의 깔끔한 조경과 알찬 편의시설들을 느낄 수 있었습니다.
뒤쪽에는 강변을 따라 산책로 길이 있어 생활에 만족감을 더해줄 것으로 보였으며, 예천 초등학교도 가까운 점 또한 장점입니다.
서산 석림 라온프라이빗 - 569세대 / 총 8동 / 2018.06.
석림초와 서산중 옆에 위치한 라온프라이빗 아파트입니다. 주위에 학군이 가까운 점이 가장 큰 장점입니다. 준신축급 아파트로 실제 내부 단지를 둘러봤을 때 커뮤니티 시설이 한성필보다 좋았습니다.
아이들이 놀기 좋은 시설과 옆에 위치한 작은 공원은 사는데 만족도를 더해줄 것으로 보였습니다. 하지만 아쉬운 점을 꼽자면 적은 세대수로 인해 한성필보다 단지 내 커뮤니티는 좋아 보였어도, 실제적으로 동 간 거리가 조금 좁게 느껴져 쾌적한 느낌이 들진 않았습니다.
석림 엘크루 에듀포레 - 266세대 / 총 6동 / 2022.07.
얼마 전 입주를 시작한 엘크루 아파트입니다. 세대수가 266세대밖에 안 되는 아파트로 커뮤니티나 편의시설은 거의 없다시피 합니다. 동 간 거리도 역시나 좁은 편이며 아파트 단지라고 하기에는 확실히 작았습니다. 그럼에도 이 아파트의 장점은 석림초등학교, 서산여자중학교, 서산여자 고등학교를 품고 있는 아파트라는 점입니다. 실제로 가보니 석림초등학교와 붙어있는 느낌이 들 정도로 가까웠습니다.
그래서 이 아파트 수요층은 확실히 정해져 있어 보였습니다. 새 아파트이면서 학군이 가까운 곳을 선호하는 세대일 것으로 보이며, 큰 평수의 집은 수요가 지속해서 있을 것으로 예상됩니다.
부동산 사장님도 라온에 사시는 분들이 엘크루로 몇몇 전세를 이동했다고 하셨고, 작은 집보다는 큰 평수가 낫다고 말씀해주셨습니다. 학군과의 접근성을 중요시 생각하는 분들에게는 꾸준히 인기가 있을 것으로 보입니다. 다만, 작은 세대수로 인해 향후에 시세가 얼마나 더 오를지는 조금 의문이 들긴 했습니다.
석림 한성필하우스 - 702세대 / 총 9동 / 2007.08.
예천동에 비해 오래된 년수의 한성필하우스 아파트입니다. 단지 내 커뮤니티나 조경도 그냥 딱 평범한 옛날 아파트를 생각하시면 되겠습니다. 바로 옆 석림중학교가 있고, 큰 병원인 충청남도 서산의료원이 있는 것이 장점입니다. 다만, 석림초까지 거리는 다소 거리가 있는 점은 아쉽습니다. 이러한 입지, 연식 때문에 상대적으로 다른 아파트들보다 저렴한 편에 속합니다.
동문 한성필하우스 - 926세대 / 총 15동 / 2018.10.
동문 한성필하우스는 서산 한성필하우스 중 가장 신축이며, 세대수가 많은 아파트입니다. 신축답게 동 간 거리가 넓으며 커뮤니티 또한 잘되어있었습니다. 서산 시청 제2청사 옆에 위치하며, 소위 시내(?)라고 할 수 있는 상권과 가까운 점이 장점이겠습니다. 하지만 학교가 멀고 주위에는 오래된 주택가로 나 홀로 아파트입니다. 또한 단지 내에 경사가 있어서 아쉬움이 있는 곳입니다.
서산 예천 2 지구 중흥 S-클래스 - 1,273세대 / 총 15동 / 2021.02.
서산에서 가장 많은 세대수를 확보한 신축 중흥 S클래스 아파트입니다. 방문 전 조사 때도 쾌적한 환경과 커뮤니티가 좋다고 봤었는데 실제로 방문했을 때도 같은 느낌이었습니다.
건폐율 16%로 동 간 거리가 넓어 쾌적함을 느낄 수 있었고, 지상 주차장이 없으며, 조경은 서산에서 최상급이라고 생각이 들었습니다.
뒤쪽에는 유치원이 신축 중이며, 작은 호수공원 산책로도 있어서 살기에는 확실히 좋아 보였습니다. 현재 아파트 앞 쪽으로 많은 빌라들이 들어서는 것으로 보이고 향후에 다양한 편의시설, 상가들이 들어선다면 생활 면에서는 더 좋아질 것으로 보입니다.
그럼에도 도심과 떨어져 있는 아쉬움, 주변에 학교가 없다는 사실이 큰 단점입니다. 재미있던 사실은 첫 분양 시 미분양이었다는 점입니다. 서산 사람들에게도 인기를 얻지 못하고, 심지어 중개사 한분은 청약이 됐었는데 저층이라 포기를 하셨다고 합니다. 그렇지만 향후 가격이 2억 가까이 올랐습니다.
왜 그렇게 올랐을까?라는 고민을 해보니, 서산에서 가장 큰 세대수를 보유한 아파트라는 점입니다. 세대수가 많을수록 단지 내 환경이 좋아집니다. 임장을 다녀보면서 느끼는 거지만 아파트는 1,000세대가 넘어가면 단지 내 분위기가 다름을 느낄 수 있습니다. 그만큼 서산에서 독보적인 위치로 고급 아파트의 이미지를 가져가지 않을까 싶습니다.
당연히 입지적인 문제로 향후 대장 아파트로 갈지는 의문이지만 그럼에도 위와 같은 특징 때문에 특정 수요는 계속해서 있을 것으로 생각됩니다. 아마, 앞으로의 주변 상권 형성이 관건이지 않을까 싶습니다.
서산 푸르지오 더 센트럴 - 861세대 / 총 10동 / 2022.12.
서산에서 신축 분양 중 인기 있는 푸르지오 더 센트럴입니다. 861세대로 세대수도 괜찮으며, 선호하는 예천동에 위치했습니다. 또한 롯데마트가 가까운 점도 장점입니다. 아직 공사 중이며, 주변 환경이 제대로 정리가 되지 않아서 앞으로 서남초등학교 가는 길이 어떻게 생길지 궁금했습니다. 초등학교와 거리가 좀 있어서 아쉬움이 남지만 신축이라는 강한 장점이 있습니다.
서산 자체 아파트 가격이 많이 올라서 현재에도 피가 7천 정도 붙어있는 상태이며, 앞으로 과연 e 편한 세상을 제치고 대장 아파트가 될지는 약간은 의문점 이남 습니다. 그럼에도 같은 예천동의 생활권으로 현재 분양하는 아파트 중에는 입지가 가장 괜찮아 보입니다.
중개소 사장님한테 푸르지오 더 센트럴에 대한 주민 관심도를 물어봤었습니다. 피가 많이 올라서 거래는 별로 없지만 급매를 잡으려는 사람은 많다는 얘기를 들었습니다. 그만큼 사람들의 관심이 많다는 걸 알 수 있었습니다.
개인적으로 완공 후 주변 환경이 어떻게 정리되는지가 가장 궁금한 부분이었습니다. 초등학교로 가는 길 그리고 해링턴 플레이스 사이의 상가가 생길지, 내부 안은 경사로가 없을지 등 의문이 남았었습니다.
총평
현재 서산은 23년에는 입주가 없으며, 24년에만 입주가 있는 상태입니다. 누적 공급량으로만 따져도 적정한 상태이며 25년도에도 공급이 없다면 향후 시세는 상승할 확률이 높아 보입니다. 그래서인지 현재 서산의 분위기는 상승 후 보합 상태이며, 부동산 하락 영향과 별개로 가는 분위기입니다.
주요 매물을 엑셀 파일로 조사한바, 예천동 e 편한 세상이 50% 가까이 오른 것을 알 수 있습니다. 현재 부동산 하락장에도 이 정도라는 사실이 놀랍기도 합니다. 다만 전세가율도 제일 낮은 점을 보면 조금은 가격이 떨어질 수 있어 보입니다.
또 하나 볼 점은 라온프라이빗이 상대적으로 덜 오른 걸 알 수 있습니다. 굳이 이유를 찾자면 세대수에서 걸리는 점이긴 하나 입지와 연식의 장점이 있는 아파트이기에 근처에 분양한 엘크루 물량이 소화된 후 시간이 지나서 조금 더 오를 가능성이 있다고도 생각 듭니다.
서산은 학원가가 큰 도시처럼 밀집으로 형성되어있지 않습니다. 중앙호수공원을 기점으로 북쪽과 남쪽을 나누어보면 남쪽의 동네인 예천동, 석남동, 석림동 이렇게 선호하는 걸 확인할 수 있었습니다. 향후 서산을 투자하시더라도 지방도시인만큼 선호도가 높은 이쪽 동네 위주로 살펴보시는 것을 추천드립니다.
이상으로 서산 부동산 임장 기를 마치겠습니다. 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.
※위 내용은 개인적 견해와 공부한 내용을 기록하기 위한 것으로 투자를 권유하는 글이 아님을 알려드립니다.
이에 따른 투자에 대한 책임은 100% 본인에 있음을 강조드립니다
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