처음 부동산 거래를 접하면 많은 사람들이 등기부등본이란 문서를 어렵게 느낄 수 있습니다. 하지만 이 문서를 잘 이해하면 전세 사기를 예방할 수 있다는 사실, 알고 계셨나요?
이번 블로그 포스트에서는 등기부등본을 이해하는 데 도움이 될 정보(임차권 등기 명령, 가등기 등)를 제공하고, 피해야 할 항목들을 자세하게 설명해 드리겠습니다. 이 정보를 참고하시면 손해를 입지 않으실 수 있습니다.
부동산 등기부등본 중요한 이유
등기부등본은 국가기관이 부동산의 권리관계와 관련된 원본을 법정 절차에 따라 등사하여 작성한 문서입니다. 부동산 거래 시 매우 중요한 문서이기 때문에, 거래를 처음 하는 분들도 이해하고 사용하는 데 능숙해져야 합니다.
등기부등본 표제부 주의사항
근린생활시설
근린생활시설은 주거용이 아닌 영업시설을 의미합니다. 고시원과 같은 주거용으로 사용되지만, 법상으로는 주거로 인정되지 않는 시설입니다. 전세보증보험 가입이 어려울 수 있으므로, 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 다만 주상복합인 경우에는 예외입니다.
등기부등본 갑구 주의사항
1. 가등기
가등기는 예비적 등기로, 장래에 행해질 본등기의 순위를 보전하기 위한 것입니다. 집주인이 곧 바뀔 수 있으므로, 소유권자를 정확하게 확인해야 합니다.
2. 신탁
신탁은 소유권자가 신탁사에 소유권을 이전하고 대출을 받은 경우에 표시됩니다. 전월세 계약 시 신탁사의 동의를 받아야 하며, 동의 없이 계약 시 세입자가 불법점유자가 되어 임대차보호를 받을 수 없습니다.
3. 압류 / 가압류
압류는 채권자 등의 신청을 받은 국가기관이 강제로 다른 사람의 재산처분이나 권리행사 등을 못하게 하는 것을 의미합니다. 가압류는 채무자의 현재 재산을 압류하여 확보하기 위한 처분입니다. 집주인이 빚을 갚지 못해 집을 처분하지 못하게 채권자가 걸어둔 상태입니다. 이러한 경우에는 전세금을 돌려받지 못할 수 있으니 주의해야 합니다.
4. 소유권이전등기 가처분
이는 집주인이 빚을 갚지 못하여 소송 중인 경우 집을 팔지 못하게 막은 것입니다. 이런 상황은 소유권에 문제가 생길 가능성이 있으므로 거래 시 주의가 필요합니다.
5. 경매개시결정
경매개시결정은 채권자가 법원에 경매신청을 접수하면 법원에서 경매신청서와 부대서류를 심사하여 적법하다고 판단한 경우에 경매절차를 시작하는 것입니다. 이는 집주인이 빚을 갚지 못해 집이 경매에 넘어갔다는 것을 의미하므로 계약 시 주의가 필요합니다.
등기부등본 '갑구 또는 을구' 항목
임차권등기명령
임차권등기는 임대차계약이 만료된 후 보증금을 돌려받지 못한 경우 임차인이 단독으로 등기할 수 있도록 함으로써 거주이전의 자유를 보장하게 하기 위해 제정된 것입니다. 이런 부동산은 피하는 것이 좋습니다.
등기부등본 '을구' 항목
근저당권설정
근저당권설정은 주택담보대출을 끼고 집을 샀다는 의미입니다. 부동산을 빚 없이 사는 것은 현실적으로 어렵지만, 근저당권 설정금액+전세보증금을 합쳐서 집 시세의 60~70%까지는 크게 걱정하지 않아도 됩니다. 주변 시세를 정확하게 파악하고 근저당권 비율만 잘 확인하신다면 깡통전세를 피하실 수 있습니다.
처음에는 다소 어렵더라도 이 내용을 바탕으로 각 항몽에 주의하시면서 등기부등본을 잘 살펴보면 전세사기를 피하는 데 큰 도움이 되실겁니다.
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